中国商报（记者 周子荑）证监会近日启动房地产私募基金试点工作，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。业内人士分析，这一政策是房企“第三支箭”政策的延续，有利于盘活市场存量资产，促进楼市向新发展模式平稳过渡。

证监会近日启动房地产私募基金试点工作，促进楼市向新发展模式平稳过渡。（图片由CNSPHOTO提供）

“第三支箭”政策延续

2月20日，证监会启动房地产私募基金试点工作。证监会表示，此次启动试点工作是落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能、促进房地产市场盘活存量、支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

该政策对投资人和管理人都提出了要求：投资人首轮实缴出资不低于1000万元，自然人投资者出资额不得超过基金实缴额的20%；管理人在管不动产投资本金不低于50亿元，或自管理人成立以来累计投资本金不低于100亿元，具有3个以上不动产项目成功退出经验，最近三年未发生重大违规行为。

据了解，去年11月，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中提出，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，即房企“第三支箭”。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前设立不动产私募投资基金试点是房企“第三支箭”政策的延续和细化。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，该政策是继房企“三支箭”之后，管理部门出台的又一个促进房地产市场平稳健康发展的新举措，是对既有房地产融资体系的一个有益补充。

中指研究院企业研究总监刘水表示，该政策意味着不动产投资基金正式扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，有助于促进房地产行业的良性循环。

有利于盘活存量资产

中国证券投资基金业协会发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》显示，本次私募基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。其中，存量商品住宅是指“五证”齐全，已经销售或者正在主体建设的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。

肖文晓认为，从投资范围可见，该试点工作可以进一步发挥私募资金的灵活性和专业性优势，为存量商品住宅项目保交楼、建设保障性住房和市场化租赁住房等提供新的融资渠道，缓解当前的行业融资压力。

而其中的一项重点工作就是盘活存量资产。合硕房地产机构首席分析师郭毅表示，该试点范围包括存量商品住宅、租赁型住宅、商业地产等，而不包括房企新开发的增量商品住宅，这有助于盘活房地产市场的存量资产。

易居研究院报告显示，去年房地产市场下行，留下了很多存量资产项目，盘活这些存量资产是今年楼市的重点工作之一。所以，鼓励包括私募以及信托等机构转型，需要立足于存量资产做文章。

刘水表示，当前房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目。引进私募基金，将有助于这些资产的盘活，加快回款，改善房企的现金流，支持房地产市场纾困。

利好楼市向新发展模式平稳过渡

据了解，2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。2022年中央经济工作会议再次强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“三保”，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。而此次试点工作正是为了响应这一号召。

易居研究院报告显示，这一政策本质上是房地产行业向着新发展模式演进的配套政策，而向新发展模式转型中的一项重要任务是盘活存量资产。相关金融机构要视存量产品为新的转型抓手，主动围绕房地产新发展模式做深入研究。

郭毅表示，具备一定投资变现能力、有一定回报率的项目才能满足私募基金的投资要求，这就要求房企具有较好的运营收益。证监会此次试点工作可以推动房企从高周转的开发模式向运营模式转型，最终实现房地产市场向新发展模式的平稳过渡。

刘水认为，对于房企而言，引进不动产私募投资属于股权融资，能够改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。

肖文晓表示，本次试点拓宽了私募资金的投资范围，特别是当前房地产业处于洗牌调整阶段，市场上的投资标的增多，预计很快会有私募基金跟上试点的步伐。