今年5月，贝壳于港交所挂牌上市交易，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。事实上，面对中概股遭遇逼退浪潮，及国内房地产市场的换轨运行，这被视为贝壳在资本市场一个很好的避险之举。

业务战略上，贝壳的动作更早一些：2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略，“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与以租赁业务为主的惠居事业群，这意味着家装家居和房屋租赁两个赛道，成为贝壳的战略发力点。

外界曾有疑惑：无论对市场还是对贝壳而言，租房都不算一个新生意，尤其在趋严监管堵上租金差价、租金贷的金融杠杆等玩法，频频暴雷的租房甚至算不上一个“好赛道”，为何贝壳会如此重视？又将如何破局？

这些疑问，随着贝壳自营的机构式托管业务——省心租的快速上线、多城落地，逐渐有了答案。

这一次，贝壳完全不走寻常路。

贝壳租房，企业供图

租房：一个难做的生意

房产交易服务是近年房产领域的热门赛道。无论是资本方的资金投入，还是行业的精英人群，都将目光投入到房产交易这个领域。这也使得房产交易的服务体验在近些年出现本质提升。

而实际上，租房市场比房产交易起步更早，涉足人群更为广泛。链家2001年诞生时候就是在北京做租房开始。相关数据统计显示，中国租房人群高达2亿人。另据预测，在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。

即便如此，虚假房源、吃差价等租赁市场乱象一直未得以根治。在租房赛道，为租客和房东服务的经纪公司，也对租赁业务也很少关注。

因经纪公司的租赁业务利润不高，使得经纪公司在租赁业务上的投入不大，导致各种后续服务保障无法跟上。而另一方面，大部分租客认为，经纪公司的服务不佳，经纪公司仅仅提供撮合服务就要收取一个月的租金作为中介费，并且交易完成之后没有任何后续保障，收费显然过高。

这让租赁经纪赛道在很长时间内陷入多方僵持的死循环。归根结底，在于效率，如果租赁业务在成交效率上无法提升，经纪人和经纪公司在租赁服务中的时间和精力投入无法降低，这个僵持的死循环就无法破局。因此，尽管租房赛道需求人群巨大且痛点颇多，但即便在互联网投资最火热的年代，依然很少有大玩家入局。

除了租房经纪之外，一度成为租赁市场最大热点的长租公寓，同样因蛋壳公寓、青客公寓的暴雷而暴露出缺陷。高占比的租金成本和装修成本，让长租公寓这个重资产模式的抗市场风险能力极弱，并且必须进行严密的精细化运营才能保命生存下来。

此外，从租房赛道现状看，行业毛利并不高。有长租公寓从业者曾透露，长租公寓账面盈利要靠公司自持物业的资产增值，否则如果是物业改造再出租，或是当二房东，仅仅只是能打平。

为此，公寓玩家们需要借助资本助推，并采取租金差价、租金贷等方式赚取利润。而这导致了风险的失控，“暴雷”频发，并带来的政策的严监管。

痛点多、盈利差，监管趋严房屋租赁这门生意并不好做。

即便是近两年火热的保障性租赁住房，某种程度上也是需要国家政策来强行推进，本质上是民生工程。北京在2021年第二批次集中供地中，便推出了配建保障性租赁住房的地块，到了第三批次推出的12宗地块中，门头沟永定镇、房山拱辰街道、朝阳东坝等4宗地块均配建有保障性租赁住房。

至于占据更多市场、更大供给范围的分散式房屋租赁，市场上只有自如、相寓等寥寥大玩家，且模式和挑战仍然巨大。

省心租：可能难以复制的贝壳解法

从去年底开始，外界都在关注，在这条并不好做的长租房赛道上，贝壳租房选择此时躬身入局的底气何在？ 路径何从？

贝壳找房升级“一体两翼”战略，这其中的逻辑在于，向着大居住服务链的上下游再迈出一步。买房之前，可以先享受品质租房服务；买房之后，还有装修、家居服务；意味着构成了更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。

另一方面，在国家大力推行租购并举等举措下，虽然房源有效供给量提升，租客权益保障加强，但也依然存在不少问题。如房源端供给分散导致管理难、租客遭遇单方提高租金不公平待遇、机构化率较低导致专业服务欠缺等等。

当前，贝壳租房以提供租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等，由轻到重的各类租住产品和服务，打造多层级的租赁供给体系。而在分散式租赁托管方面，贝壳基于多年专业市场经验，推出贝壳省心租，将房源收录标准、房源维护运营机制、服务品质管控等持续升级，最终将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源。

从产品本身看，贝壳省心租从一个个业主手中“收房”，自己做资产运营，出租给租客，并提供管家服务。

不同的是：贝壳省心租在模式设计之初，就摒弃“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式，而是通过与贝壳房产经纪业务（门店和租赁经纪人）的深度协同，以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质，而达到整体业务的“微利可持续”——这是贝壳省心租的战略与商业模式选择。

具体指标方面，贝壳省心租对收房标准、出房周期效率、线上成交占比、服务反馈等极为关注，并通过房源、客源、服务效率与体验之间的动态平衡管理，推动了收房端以及出房端的规模化、高效化，打造一个品质、规模、效率的正循环。

正如贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖所言，过去20年，贝壳和链家累积服务过近千万租赁需求，所以无论是对租赁行业、对品质服务、对线上线下的运营能力、还是对客户保障、对行业如何实现正循环，贝壳都有着深刻的理解，这也为贝壳以新的姿态进入租赁赛道提供了基础和保障。

跑通新模式

据了解，贝壳省心租业务曾在成都试运营，2021年底贝壳一体两翼战略发布，全新贝壳租房上线后，“省心租”开始更新上线，并根据不同城市特点做本地化迭代。

运营半年来，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务。

其中，省心租在成都市场发展尤其迅猛，在管房源过万套。在核心的收房标准、出房效率、平台能力建设、服务者能力建设，成都贝壳省心租都实现了积累与沉淀，并在整体实现盈利——这意味着省心租在成都这个代表性城市“跑通”，印证了“微利可持续”的路径。

“之所以说省心租在成都跑通，是基于两个关键点，收得进来和出得出去，同时还能赚钱。”贝壳租房成都站负责人肖振宇表示，缩短“出房”所需的实际时间，与空置期打出时间差，是省心租核心所在。

因为不打算转租金差价，也不靠金融衍生赚钱，那么贝壳必须要通过各类标准筛选品相最优的房源，还要兼顾价格优势，打造“区域内高性价比房源”提供给租客，实现快速去化，让整个模式转起来——这就是贝壳省心租模式的核心所在。

那么，这个模式如何实现？为什么有人说只有贝壳能这么做？

可以看到，具体运转中，省心租采用不同服务者的协同合作模式，贝壳房产经纪人天然连接了业主和客户，由他们承接业主和客户的前端关系维护，同时，省心租通过合理的激励方案充分调动贝壳一赛道经纪人的积极性，推动其向二赛道资管经理转化房源。

而在出房端，省心租基于市场情况与交易数据情况，对不同房源取得该房源房屋成交周期的均值天数，并将其设置为“空置期”。业主签订省心租托管服务的合同后，即能确定其合同生效期间（除空置期外）能够获得的固定收益，无论市场环境如何波动都能保障业主“旱涝保收”。

这也就意味着，与业主的合同生效后，“空置期”所带来的渠道成本、寻找租户成本和人工运营成本即转移到贝壳租房承担。因此，如何提升效率协同，缩短出房所需的实际时间，实现快速去化，与空置期打出时间差，则成为了贝壳租房的关键。

“这样的运作模式，就要求我们的利润必须要来自平台能力建设、管理效率提升、服务品质保障这三方面。这会倒逼我们提高管理运营能力，而这种能力需要通过平均出房周期的测算，以及线上成交占比等等指标来体现。”一名贝壳租房人士说道。

无论是集中式公寓方面的运营业务，还是分散式的省心租业务，贝壳租房都在探索如何发挥科技、平台、运营经验，创造出既有商业机制，又有社会价值的平衡模式。

住宅租赁曾是“不赚钱的生意”，因为除了生意，这更是一个民生产业。但这并不意味着这里面没有空间，核心是你秉承什么初心，具备什么能力，无论如何，“贝壳需要贡献出自己的力量，为行业和社会创造价值”。