产业园区创新发展 商业地产大有作为
导语:产业园区是政府主动创造的一种产业集群体。随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业的不断转型,产业园区发展规划的内容和特征也呈现出不同的趋 势。现代产业园区与房地产特别是商业地产的发展密不可分。刘建沪认为,一方面可以从商业地产的角度观察产业园区的建设与发展;另一方面,也可以从产业园区 发展创新的角度思考商业地产的作用、定位以及带来的各种发展机遇。 在产业园区内,入驻企业共享市场、人才、技术、信息等产业要素,从而使产业和企业间产生共生效应,形成优势持久的竞争力,从而获得巨大的经济效益。
2014年12月26日    第42期   记者:曾静婕   编辑:海燕
要点
  • 1

    有中国特色的产业园区

  • 2

    产业园区的发展新趋势

  • 3

    产业园区如何与商业融合

产业园区的发展新趋势

    

    在经济新常态下,产业园区发展会出现一些新特点和新趋势。中央提出,经济发展进入到一个新常态,向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段转换。


    任兴洲在月谈会上指出:“在这个过程中,产业园区的发展可能就是形态更加高级,内部分工可能更加复杂,整个结构可能更加趋向合理与科学的发展方式。”


    从科学发展观和经济新常态来看产业园区发展的大背景,以及新阶段、新常态对产业园区发展提出了新的要求。在经济新常态下,我国产业园区的发展将呈现出以下一些新的趋势。


    首先,从量的快速扩张向质的提升转变。这30多年园区产业发展迅速,对当地的经济发展起到了很大促进作用,但是下一步园区量的扩张速度将会减慢,将向提高质量转变。因为,目前有一些开发区发展质量并不高,甚至“有区无产”,虽然叫产业园区,但是园区里并没有产业发展。未来园区必须实现战略转型,从原来的比较粗放的园区建设,向更加集约的方向发展;从单纯以制造业为主向制造业和服务业相结合的方向发展。而且更加注重软环境建设,政府的公共服务水平将进一步提高。


    在产业集聚、资源整合的带动下,物流园区对产业上下游起到极大的促进作用,受到了各地政府的大力支持和企业的积极参与。全国已掀起了物流园区建设热潮,物流园区数量急速提升。然而,在建设物流园区的大潮中,也存在着大量“圈地”的现象。有些园区打着建设的旗帜,却是以“圈地”为实。甚至不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区,但占而不建,坐等土地升值然后变卖。也有的企业打着物流的旗帜,行商贸经营之实,也有“圈地”之嫌。


    其次,土地资源驱动园区发展模式将转换。所有的产业园区说到底是依靠土地资源驱动的,是靠土地出让,然后通过土地大量招商,再用土地抵押获得发展资金。今后这样的“土地资源驱动园区发展的模式”可能要发生变化。


    任兴洲认为:“由于土地资源的约束,中国的土地实际上是最缺的。把园区工业用地价格压得较低,把商业地产、住宅地产的土地价格抬得较高。今后可能园区里面的土地还会有一点优惠,但是不可能像原来那样以很低的价格招商了。”她认为,十八届三中全会提出,要“建立有效的工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地的价格”,所以以土地资源驱动的模式、以土地扩张提高效益的发展模式注定要发生转变。


    第三,园区将以产业链的形式和集群化形式发展。我国的产业园区是中国特色产业集群发展的一种特定方式,是以产业园区的形式来积聚产业、形成规模效益的。但是,由于是简单的空间积聚的低级形态,容易造成企业“扎堆”发展。有些地方政府简单粗暴地把很多相似的企业归到一起,招商到一个园区里边,这是最初相当一部分园区的发展模式。未来的园区集群必然走向高级化,形成形态更高级、分工更复杂、结构更合理的平台和载体。不仅是目前这种相同企业的集聚,而且是功能定位更加明确、专业化分工更加清晰、企业之间有机联系更加密切的产业集群的形式。


    第四,产业园区要素将与城区功能整合,也就是产城融合。现在很多园区远离城市,白天有工作人员上班,可是一到晚上漆黑一片。未来,这样的园区将会与城市在资金、市场、技术等各方面再结合,产业园区和整个的城区的发展会日益融合,形成产业积聚、企业家交流、服务配套于一体的产城融合的模式。


    第五,创新型科技园区将加快建设和发展的趋势。我国有100多个国家级高新技术园区,国家给予了非常多的优惠政策。今后,将整合创新要素资源,搭建创新平台,支持中小企业创新创业,提高科技企业孵化器的运营水平和服务能力,以及为创新提供强大的人才支持。创新园区将成为驱动经济的先行力量。


    第六,我国现在有十几个正在组建的生态产业园区,生态产业园将成为未来的一个发展趋势。今后将大力推进清洁生产和绿色制造,着力打造绿色产业园区。


    第七,土地资源支撑模式不可能走得更远,那么未来靠什么呢?多样化园区融资体系探索和创新模式将成为未来的探索之路。因为园区发展资金需求量大,投资回报期长,必须创新资金的运用模式,形成多样化的融资体系。


    现在有商业贷款、财政拨款、上市融资、发行债权等传统的融资模式,未来园区发展中,除了这些模式以外,主力银行贷款模式、信托融资、基金、股权私募基金、融资租赁等新模式也会不断出现。产业扶持方面还有担保公司、小额贷款、科技银行、私募股权基金等方式。


第八,上海自由贸易区挂牌运营,一年时间取得了很多可复制、可推广的改革措施。近期中韩、中澳自贸区谈判取得重要进展,未来自由贸易区将有更大的发展。最近,中央又决定在广东、天津、福建再设置3个自由贸易试验区。该试验区是以上海自贸区试点内容为主题,结合区域特点、产业基础等地方特色,充实新的自贸区试点内容,不是简单地复制上海自贸区的改革和开放实验,而是要探索更有特色的,未来也可以复制、可以推广的自贸区经验。 

产业园区如何与商业融合

    1984年大连设置第一个国家级经济技术开发区开始,到目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等,有省级各类开发区1170个,全国各类产业园区加起来大概有22000多个。

    北京科技园建设股份有限公司行政总监王槑认为,关于产业园区和商业的结合点,从单一园区走向科技新城一定是多元之间的配置,商业比较重要,产业、现代服务业包括商业,各种教育医疗资源的配套必须融入在一起。未来的产业新城是“资住娱”,资是在这里投资兴业,住宿、娱乐,彼此互相融合。这种“资住娱”一体化的发展趋势注定在产业园区里面一定有商业发展的新空间。


    产业园区并不是一个新鲜事物。中国改革开放后,借鉴了许多海外发展产业园区的先进经验,比如美国的硅谷科技产业园区、中国台湾的新竹。产业园区通过产业集群实现集约化,降低成本提高效率,这是我国经济发展的诀窍之一。


    台北市商用不动产协会总干事吴立仁在介绍台湾新竹的产业园区建设时说:“新竹市是台湾的科技重镇,新竹科学园区为台湾创造了非常高的外汇,市民消费能力是数一数二的。但是新竹人四处旅游,而新竹当地的旅游并不发达,是台湾的倒数第三。所以,新竹当地政府希望利用台湾馆的回迁,带动新竹的传统和文化创意产业,吸引台湾馆发挥出经济小火车头的作用。”现在台湾馆确实给新竹带来了游客,将产业园与商业地产有机结合起来。


    商务部流通发展司吴国华副司长在会上提到了CBD也是一种产业园区与商业地产有机结合的方式。他说:“产业园区依托第三产业的,比如,城市综合体,包括北京朝阳区、广州天河、深圳福田区等均在发展楼宇经济。商贸服务业、金融会展服务、企业服务三者合在一起就变成了CBD。”


结语

    一条完善的商业街里,不仅有品牌专卖店还有餐饮、休闲体验店,其中最著名的是杭州上城区的“老字号一条街”;此外,苏州的一条步行街,每年消费品零售总额已占全行政区的60%。这是由商业特性决定的。