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虽有疫情重压 全球多国房价大涨

编译 年双渡

2021-03-24 09:45:23中国商报/中国商网 收藏0 评论0 字数3,059 分享

中国商报/中国商网 过去一年,新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创,许多国家的经济陷入负增长。但就是在这种情况下,欧美等一些发达国家的房价涨幅却创下数年来新高。

2020年,美国楼市创下历史最快增长速度,英国房价涨幅为6年多来最快,韩国房价创14年来新高,房屋租赁价同比涨幅也达到9年来新高。此外,澳大利亚悉尼市的房价从去年10月的低点开始上涨并超过了2017年的高点。

惠誉国际评级公司发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告显示,在过去一年,尽管疫情使人们的日常生活受到巨大影响,但多个国家和地区的房价却稳健上涨,甚至迭创历史新高。

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今年1月的数据显示,美国住房市场的表现仍好于预期,占美国住房销量近九成的二手房销售数量同比增长237%。以中位价衡量,售价同比上涨14%,连续6个月录得两位数涨幅。图为美国洛杉矶某待售的二手房。CNSPHOTO提供

多国房价涨速惊人

由于疫情的原因,美国2020年的国内生产总值(GDP)萎缩了3.5%,创下近74年以来的最大跌幅,但美国房价却上涨迅速,涨速是近年来之最。

今年1月的数据显示,美国住房市场的表现仍好于预期,占美国住房销量近九成的二手房销售数量同比增长237%。以中位价衡量,售价同比上涨14%,连续6个月录得两位数涨幅。

美国房地产经纪人协会的最新数据显示,美国房屋价格中位数去年第四季度涨至31.5万美元,同比上涨14.9%。

该协会首席经济学家劳伦斯指出,去年美国共售出564万套房屋,较2019年增长5.6%,是2006年次贷风暴发生以来的最高水平。彭博汇编的数据显示,这是有记录以来最快的增长速度,超过了2005年住房热潮时的最高水平。

另一个房价涨幅巨大的国家是英国。英国国家统计局的数据显示,拜税收减免措施以及人们对更宽敞住房的需求所赐,去年12月英国房价同比上涨了8.5%,为6年多来最大涨幅。

在亚太地区,韩国的房价表现尤其强劲,去年的住宅交易价同比上涨8.35%,为14年来最高。过去5年,韩国的平均房价年均复合增长率超过10%,并且上涨势头蔓延至韩国各地。如今,首尔市中心的公寓价格为每坪(3.3平方米)6.6万美元。

宽松货币政策是推手

为什么在疫情冲击经济、多国失业率上升的情况下,房价还会上涨呢?大多数分析人士认为,造成房价上涨的主要原因是宽松的货币政策。

目前全球央行普遍实施低利率和宽松货币政策,同时执行大规模的财政刺激政策,以支撑经济复苏。这些措施引发了市场流动性的增加。就拿美国来说,在美联储的无限量化宽松政策影响下,市场利率大幅下降,30年固定房贷利率在今年1月7日甚至跌到2.65%,这是前所未有的低利率。要知道,在2018年美国进入新一轮加息周期之后,30年期房贷利率曾接近5%;而在1980年前后,30年期房贷利率最高接近20%。低利率不仅让购房者偿还月供的压力减小,也让房地产市场更具吸引力,因为房产投资比其他投资更有吸引力。

事实上,不只是楼市,全球股市、黄金、白银等贵金属,甚至比特币等资产价格都在过去的一年暴涨,接近或创下历史新高。可以说,在低利率和宽松货币政策的影响下,许多资产价值已脱离经济基本面。

但美国的房价在以美元计价的资产中并不算是最贵的,比如美国股票(标普500指数)比2007年的高点高出142%、黄金价格比2007年高出189%、长期美债价格比2007年高出60%,而全美房价只比2007年高出了39.1%。

此外,一些国家房价上扬则与当地政府推出的相关政策或房地产周期有关。

为重振因疫情而停摆的房地产市场,英国政府就推出一项临时性的印花税减免优惠,刺激买家抢购英国房产,使英国楼市去年迎来强劲“圣诞季”,去年12月的房屋交易量达13.72万套,较2019年同期高出34%。

楼市泡沫回来了吗

美国联邦住房金融局(FHFA)公布的2020年完整的全美各地房价数据显示,美国房价正在以有记录以来的最快速度上涨,同比一年前的2019年第四季度上涨10.8%。要知道,这还是被大量中部不发达地区摊低后全美范围的平均涨幅,热点城市的涨幅远高于10.8%。可以说,美国房地产市场已进入一个非理性时期。

分析人士也在讨论,是不是房地产泡沫又回来了?瑞银集团分析人士就指出,自2012年11月以来,美国房价上涨了逾60%,而人们的同期收入仅上涨了20%,房屋租金也仅上涨了30%。他们认为,每年都有越来越多的购房者无法买到房子。

美国加利福尼亚州Norada房地产投资公司首席执行官桑塔雷利指出,未来几年,随着逾1.4亿千禧一代(指出生于1982年-2000年的人)和Z世代成员(指上世纪90年代中叶-2000年以后出生的人)进入租赁市场,住房供不应求的情况将变得更加严重。

美国亚利桑那州立大学房地产教授斯塔普(Mark Stapp)也指出,目前美国房地产市场的情况并非泡沫。“泡沫的定义是,当它破灭时,里面什么都没有。”他在接受美国媒体采访时表示,“但现在并非这种情况,如今美国房地产市场存在非常真实的需求,正是这个因素导致了房价的上涨。”

据美国《大西洋月刊》报道,美国2020年的典型购房者,其年收入接近10万美元,比往年的普通购房者高出不少。美国人口普查局的数据显示,2019年美国家庭收入中值为68703美元。也就是说,很多中高收入家庭趁着去年这场疫情,将其购买住房的计划提前了。2020年,美国的成屋销量达84.2万套,为2006年以来的最高水平。可见,在宽松的货币政策刺激下,不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。

今年3月11日,美国总统拜登签署了1.9万亿美元的纾困法案。3月18日,当美国人开始收到经济刺激计划的救济支票时,住房专家就在评估,这些支票能否缓解底层社区人群住房紧张的现状?

房价尚难大幅回落

就目前的情况来看,只要美联储不缩表、不加息,美国的房价是很难大幅回落的。

英国巴克莱银行经济学家乌兰奇(Blerina Uruci)2月末在一份报告中指出,最新的数据显示出了强劲的发展势头,“我们认为房地产市场的基础依然坚实”。

美国高档社区开发商Toll Brothers首席执行长Douglas Yearley, Jr.认为,受新旧住房供应紧张、人口趋势向好、抵押贷款利率极低以及拥有住房更受青睐等因素的推动,美国房地产市场的发展依然非常强劲。他预计,这一市场环境在可预见的将来仍会持续。  

《经济学人》认为,随着政府对经济支持力度的下降,房地产市场的繁荣可能会降温。

然而,疫情对长期利率的影响不太可能改变,人们对更宽敞的住房的渴望也不会改变。因此,高房价可能会成为新冠肺炎疫情的一个后遗症。

不过,在疫情造成经济萎缩、企业关停、就业机会减少等诸多问题的影响下,房价却还在不断上涨,也让不少市场人士开始担心这一波浪潮会否持续。一些国家的政府也开始实施调控政策,以维持楼市的稳定。

在韩国,政府至今已推出超过20轮降温措施,包括去年7月把拥有超过一套住房者的房地产税提高到6%。最近,韩国政府又宣布全国住宅供应量到2025年将大幅增加至83万套,以减缓房价的涨势。

在上一次经济衰退期间,房地产市场崩盘曾导致房价暴跌、数百万家庭失去房产。而现在,一些经济学家警告称,住宅的价值可能会再次受到侵蚀,尤其是在抵押贷款宽限期结束之后。

英国商业内幕网站援引牛津经济研究所研究员南希·范登·霍顿的话称:“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持,但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险。”(编译 年双渡)

责任编辑:钟鸣