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核心城市房价开始由涨转跌 北京房价下跌相对较快

2019-10-23 14:14:22中国商网 收藏0 评论0 字数1,772 分享

10月23日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,报告显示,核心城市房价总体由涨转跌,二手房成交量继续下降,一线城市整体微跌,北京房价下跌相对较快。

报告指出,一线城市房价整体稳中微跌。一线城市纬房指数监测显示,2019年9月,一线城市房价平均环比下跌0.002%,跌速比上月减缓0.153个百分点。北京环比下跌1.01%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大;上海、广州房价相对平稳,其中广州环比微跌0.33%,上海环比上涨0.53%;深圳房价环比上涨0.80%,涨速与上月基本持平。

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中国商网 孙瑞/摄

从一线城市近一年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷,其中近一年,广州累计下跌6.55%,北京累计下跌4.46%,上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近一年房价微涨2.52%。

同时,多数准一线城市的房价跌幅较上月扩大。准一线城市纬房指数监测显示,2019年9月,准一线城市房价平均环比下跌0.678%,比上月扩大0.598个百分点。其中天津环比下降1.57%,比上月扩大1.3个百分点,房价下跌有所加快;重庆环比下跌1.29%,比上月扩大0.94个百分点;杭州环比下降0.41%,比上月扩大0.33个百分点。热点城市苏州环比仍上涨0.56%。

而二线城市纬房指数监测显示,2019年9月,二线城市房价平均环比上涨0.139%,涨速比上月收窄0.29个百分点。二线城市中,房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、大连等仍有上涨,青岛、厦门、郑州等继续下跌,西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。其中南通房价环比上涨1.21%居首位,青岛房价环比下跌1.1%居末位。

与此同时,三四线城市短期房价总体由上涨转为微跌。三四线城市纬房指数监测显示,2019年9月,三四线城市房价平均环比下跌0.203%,跌幅比上月扩大0.163个百分点。其中环京房价仍然低迷,2019年9月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降2%,降速仍相对较快。

报告指出,受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素的影响,少部分三四线城市如河北唐山、河南南阳、山东临沂、河南洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

此外,报告预计2019年底前住房市场总体稳中趋降,少部分城市可能降速加快,并进一步指出,短期市场趋降主要原因包括经济增速放缓、住房市场信心减弱、房地产信贷管控延续以及调控政策难以放松等原因。

经济增长速度下滑,导致部分居民对房地产市场预期发生转变。受内部结构调整和外部贸易摩擦的影响,2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓,对住房市场的短期信心也将随之减弱,短期的主流房价预期由谨慎乐观向有限悲观转变。

从市场基本面看,二手住房成交量的较快下降,表明市场基本面不支持短期房价反转。市场信心的回归进而房价的回暖,都需要以成交量的持续回升为基础,这在短期内难以实现。

从资金面看,对房地产开发信贷的管控仍将延续,资金面不支持短期房价回升。受房地产开发信贷管控的影响,房地产企业资金普遍较为紧张,部分企业销售打折力度加大。

从政策面看,房地产调控政策可能会出现边际性、局部性放松,但难以出现全面转向。而在市场下行预期下,即使房地产调控政策有边际放松,短时间内也难以对房价产生提振作用。

报告还从不同层级城市的角度进行了房价预测。

一线房价可能延续下跌态势。一线城市作为全球性城市,房价对外部经济环境变化比较敏感,全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响;作为科技创新中心,一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响;近期,部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降,短期市场难以有回升的基础。

二线城市房价总体以小跌为主,部分城市仍可能上涨。受一线城市房价下跌的传导,二线城市房价或将以小跌为主。但部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。

三四线城市房价下跌与上涨并存。由于需求刺激因素的消退,多数三四线城市短期房价可能下跌。部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价仍可能上涨。  

(新闻源:中国社会科学院)

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