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347平商品房承担428平公摊 石家庄一房产123%的公摊面积引争议

中国商报/中国商网9月12日石家庄讯(本报记者 赵晓东)最近一段时间,房产“公摊面积”问题备受广泛关注。针对公摊面积占比的正当性、取消公摊面积的追问,引发社会大众的共鸣。

近日,河北石家庄的一位张先生向中国商报反映,其 2003年在石家庄购买的一处房产,合同约定公摊面积26.67%,而2006年进行房屋产权认定时公摊面积却高达123%。对此,张先生表示难以接受,自费委托另一家测绘机构测量,结果公摊面积不足20%。

购房合同显示,2004年3月12日,张先生与海南华泽实业有限公司石家庄分公司(以下简称:华泽公司)签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定:华泽公司将其开发的位于石家庄市广安大街24号的财富大厦2-2469号建筑面积444.24平方米(其中套内面积370.2平方米,公摊面积74.04平方米)的房屋出售给张先生,房屋价款按照建筑面积计算,约定面积与房本登记面积不一致的,以登记面积为准。经计算,该房屋的公摊比例为26.67%,有效使用面积为83.33%。

然而,2006年3月,石家庄石房房产测绘所对财富大厦的商品房销售面积进行了测算并出具了石商房字:(2006021)号“商品房产权面积认定书”(以下简称:认定书),据该认定书显示 2-2469号房屋建筑面积775.52平方米(其中套内面积347.05平方米,公摊面积428.47平方米)。比合同建筑面积多331.28平方米。

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套内面积缩水 公摊面积却增大数倍

张先生认为,房屋是按照设计图纸建造的,不应出现约定面积与实测面积如此巨大的差异。而且,总建筑面积增加,套内面积和公摊面积应同比例增加。但是,该房屋经测绘后套内面积不仅减少23.15平方米,公摊面积反而大幅度增加310.13平方米。公摊系数高达123%,房屋有效使用面积从合同约定的83.33%陡然降低到44.75%。

其实,因为该房屋面积差的争议由来已久。

张先生称,2008年7月,华泽公司就曾以面积差问题向石家庄仲裁委员会(以下简称:仲裁委)申请仲裁。经仲裁委审理,作出石裁字【2008】第262号裁决书,仲裁委对于华泽公司要求补齐面积差价款的问题,认为出卖方有违诚实信用原则,另外,根据面积认定书,其认定的基础是建立在公摊面积不计价的基础之上,因此,仲裁委驳回了出卖方要求补足差价款的主张。

然而,2012年3月华泽公司再次以面积差问题向仲裁委提出仲裁申请,但受理之后直至2016年7月7日未做出裁决书。期间,华泽公司变更为东方泰安置业有限公司石家庄分公司(以下简称:泰安公司)。随后,泰安公司撤销仲裁申请。事隔10天之后,2016年7月18日,泰安公司依据《商品房买卖合同》中约定,房屋价款按照建筑面积计价,产权登记面积与合同约定面积发生差异时,以产权登记面积为准为由,再次向仲裁委提出申请仲裁,要求张先生支付房屋面积差价款并承担相应利息。

2018年4月16日仲裁委作出石裁字【2016】第490号裁决书,要求张先生补齐房屋面积差价款并承担相应利息。

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两家测绘机构结果差异巨大

2018年5月28日,张先生委托具有国家甲级测绘资质的河南大地地理信息测绘院(以下简称:大地测绘院)对该房屋进行了重新测量。并向记者提供了由大地测绘院出具的财富大厦1—4层房产测绘报告(以下简称:测绘报告)。

根据测绘报告显示,大地测绘院是依据中华人民共和国国家标准GB/17986.1-2000,《房产测量规范》、中华人民共和国建设部国家测绘局令第83号《房产测绘管理办法》、石家庄城市建设档案馆提供的该房产施工图纸以及其他与该房产测绘相关的法律法规进行测绘。 结果显示,该房屋面积为372.52平方米,其中分摊面积为73.98平方米(注:此房号与房屋产权证房号一致)。

根据大地测绘院的测绘报告张先生质疑,为何同样具备国家测绘资质的两家机构测绘结果相差近100%?销售合同约定与实际测量结果为什么相差如此之大?石家庄石房房产测绘所123%的公摊结果是否合理合法?两家测绘机构测绘依据是否一致?另外,因房屋面积差问题,仲裁委曾经已经作出裁决与调解协议,再次受理是否合法合规?第三次申请仲裁,是什么原因导致4年之久未出裁定?

2018年9月4日,记者带着张先生的疑问走访了石家庄仲裁委员会以及石家庄石房房产测绘所。

石家庄仲裁委员会以需要双方当事人开具委托书为由拒绝了记者的采访。

石家庄石房房产测绘所质检科卢科长在接受记者采访时表示,该测绘所具备房产测绘乙级资质,是目前石家庄专业测绘最高的一家测绘机构。对于大地测绘院的测绘结果,卢科长未表态。而对于两家机构的测绘依据,卢科长表示国家层面的相关法规基本一致,但是,由于该规范相对宽泛,同时还参照了《石家庄市房屋面积测算规定》细则。

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巨额公摊面积成本谁应承担?

在石家庄石房房产测绘所出具的认定书中,记者注意到,认定书备注其中第二条显示“1-3层商铺销售均按套内建筑面积计算,否则一切后果由海南华泽实业有限公司石家庄分公司承担法律责任”。对此,石家庄石房房产测绘所卢科长坦言:“当时确实感觉公摊面积较大,但是没有办法,由于测绘规范就是如此,因此建议开发商以套内面积进行销售”。

但对于石家庄石房房产测绘所提出的“备注”建议,该项目开发公司并未采纳,要求张先生按照建筑面积补齐巨额公摊面积款项。

据了解,我国从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人所诟病。

值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

此外,部分城市房屋测绘市场存在行政垄断问题情况亦较为突出,缺乏竞争,缺乏监督,多地出现了行政部门下辖的测绘机构成为独家提供测绘服务的营利性组织。

因此,对于房屋公摊面积的科学设定及管理,以及房产测绘中难以实现的公众参与权、知情权等,都应当引起社会各界的高度关注。

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