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银保监会鼓励险资进入长租市场 为其设立绿色通道

人民网北京6月2日电(张文婷)长租市场,这个刚刚兴起却蕴含着巨大潜力的市场,不仅吸引着社会资本争相涌入,银行、保险等正规军面对这块诱人的市场“蛋糕”也表现出了较高的积极性。近日,中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称:《通知》)对险资进入长租市场划定了一系列标准,并指出保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的,相关注册机构应建立受理及注册绿色通道,优先受理。
                 长期、稳定的保险资金与长租市场所需不谋而合
     自去年以来,在“房住不炒”及“租购同权”等政策的刺激下,住房租赁市场的发展进入了快车道,其中长租市场受到高度关注和资本的追逐。
民生银行研究院研究员王静文曾撰文提到,住房租赁市场的发展需要大量资金,而且其收益的变现需要很长时间,因此迫切需要金融支持。2018年年初举行的人民银行工作会议就提出,将“完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系”。从整个租赁业务的链条来看,金融支持应主要集中在企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等相关环节。
      目前,商业银行已进入住房租赁市场,对于供需两端都会有积极的作用,既有助于消化一些因限购措施销售状况不佳的存量房,也有助于让租客获得租赁市场的金融贷款支持。对于房企来说,也有助于缓解资金压力。
      就保险行业来看,保险资金中80%为寿险资金,其长期性、稳定性与长租市场所需不谋而合,相关专家表示,保险资金此次进入场市场恰逢其时。
截至一季度末,保险资金运用余额15.3万亿元;保险资管机构累计发起设立债权计划和股权计划893项,合计备案(注册)规模2.2万亿元。
                 监管防范风险 为险企参与长租市场划定范围
      《通知》指出,保险公司可通过直接投资,保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。
      对此,为规范险资投资住房租赁市场行为,防范投资风险,《通知》对险企所投资的长期租赁住房项目划定了五个范围:一是具有良好的经济和社会效益,具备稳定的当期或预期现金流;
二是处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的,应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市;三是产权清晰,无权属争议及受限情形;四是土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房,不得转让;五是履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序,或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。
       与此同时,《通知》要求保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资计划、股权投资计划等保险资产管理产品及保险私募基金,也应符合两个条件:采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上;
采用股权投资计划及保险私募基金方式的,拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目,项目公司股权不得为第三方提供质押,并设置有效的退出机制。
       对此,国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生对记者表示,监管对险企设立的种种条件,一种是基于审慎原则,防范风险;另一种也是希望险资支持长租市场的模式得以可持续发展。
      《通知》还要求保险机构投资长期租赁住房项目,应当要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理,按照工程进度划拨资金,并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议,明确各方实行资金专户管理,督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控,严格审查资金支付及对价取得等事项,确保资金封闭运行,专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级,不得挪作他用。
      保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则,综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求,制定长期租赁住房项目的投资预算,并纳入年度资产配置计划。
为更好的控制风险,《通知》要求保险机构应当建立相应的专属岗位,负责投资期内各个长租住房项目的投后管理,并建立全程管理制度,在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施。

 

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